307 ИЛЈАДИ ПРАЗНИ СТАНОВИ, А КВАДРАТОТ СТИГНА ДО 3.000 ЕВРА Кој ги крева цените во Македонија

Македонскиот пазар на недвижности се соочува со парадокс што на прв поглед изгледа тешко објаснив. Во земјата има повеќе од 307 илјади ненаселени станови, односно секој трет стан нема постојани жители. И покрај тоа, квадратниот метар продолжува да поскапува, а на најатрактивните локации во Скопје и Охрид цените веќе надминуваат 3.000 евра за квадрат.

Ако цената ја диктираат понудата и побарувачката, тогаш се поставува клучното прашање: кој всушност ја создава побарувачката? Одговорот не се сведува само на младите семејства кои бараат сопствен дом. Според Пописот од 2021 година, Македонија имала 839.174 станови, од кои 531.987 биле населени, а дури 307.187 ненаселени. Тоа значи дека 36,6 проценти од станбениот фонд немал постојани жители.

Во меѓувреме, понудата продолжила да расте. Од 2020 до 2025 година биле изградени 36.281 станбена единица, а само во јуни 2026 година биле издадени одобренија за изградба на уште 754 станови. И покрај тоа, цените не паѓаат.

Напротив, во вториот квартал од 2026 година биле регистрирани 6.221 продажба на недвижности, што претставува годишен раст од 20,2 проценти. Во првата половина од годината, вкупната вредност на купопродажбите достигнала 625,7 милиони евра, или 21,3 проценти повеќе од истиот период во 2025 година.

Пазарот, значи, не само што не мирува – туку се засилува. Младите домаќинства и луѓето кои се преселуваат во Скопје и другите поголеми градови се само еден дел од купувачите. Сè поголем удел имаат и оние кои не го купуваат станот за да живеат во него.

За нив недвижноста е инвестиција – своевидна „штедна книшка во бетон“, начин да се зачува капиталот, да се заштити од инфлација или да се оствари заработка од идната продажба и изнајмување. На пазарот се присутни и инвеститори кои купуваат повеќе станови, купувачи кои се подготвени да платат во готово, како и иселеници од дијаспората, кои имотот го чуваат како долгорочна инвестиција, за враќање во земјата или за своите деца.

Така се создава ситуација во која цената на станот не мора да биде усогласена со просечната македонска плата за да има купувач. За едно младо семејство, станот е основна животна потреба и најчесто најголемата финансиска одлука. За друг купувач, истиот стан може да биде инвестиција, заштита од инфлација, наследство или средство за препродажба.

Токму затоа можеме да имаме парадоксална слика: едни граѓани не можат да си дозволат ниту 50 квадрати, додека други купуваат втор, трет или четврти имот. Класичната логика „повеќе понуда – пониска цена“ тука се крши. Причината е што значителен дел од празните станови не е активна понуда на пазарот. Сопствениците не ги продаваат, не ги изнајмуваат и не ги населуваат. Формално постојат, но практично не се натпреваруваат со становите што ги бараат активните купувачи.

За македонскиот пазар дополнителен фактор е капиталот што доаѓа од странство. Човек кој заработува во Германија, Швајцарија, Австрија, САД или Канада има сосема поинаква куповна моќ од домаќинство кое истиот имот треба да го финансира со македонска плата и станбен кредит.

Стан од 100.000 или 150.000 евра за човек со повисоки приходи од странство може да биде сериозна, но остварлива инвестиција. За просечно македонско домаќинство, истиот износ може да значи децении отплата. Затоа цената на станот не мора да ја следи само македонската економска реалност.

На пазарот влегува и капитал однадвор. Тука економскиот парадокс станува и социјален проблем. Во истата земја во која повеќе од една третина од становите се ненаселени, младите семејства се соочуваат со квадратен метар што станува сè потежок за купување.

Во првата половина од 2026 година, во скопската општина Центар е регистрирана продажба на стан од 50 квадратни метри за 168.000 евра, односно околу 3.360 евра за квадрат. Во Охрид, пак, е регистриран стан од 66 квадрати продаден за 211.200 евра.

Овие трансакции не се просек за целата земја, но јасно покажуваат до каде може да стигне цената на најатрактивните локации. Во меѓувреме, за голем број граѓани станбениот кредит останува единствениот пат до сопствен дом.

Но кредитот не ја носи само цената на станот. Тука се и каматата, долгогодишната отплата и ризикот приходите да не растат со истото темпо како цените на недвижностите.

Големиот број празни станови не значи дека тие утре можат масовно да се појават на пазарот по пониска цена. Дел се во места од кои населението се иселува. Дел се наследени имоти. Дел се во сопственост на иселеници. Дел се инвестиција чии сопственици немаат причина да ги продаваат. Во исто време, најатрактивните локации продолжуваат да привлекуваат нов капитал.

Само становите во првата половина од 2026 година биле предмет на купопродажби вредни 289,1 милиони евра. Затоа вистинското прашање на македонскиот пазар на недвижности можеби не е само:

„Зошто квадратот поскапува кога има толку празни станови?“

Туку и:

„Колку од тие 307 илјади станови навистина се дел од понудата и колку од нив всушност се само складиран капитал?“